FAQ des diagnostics immobiliers en Ille-et-Vilaine et dans le MorbihanVos questions, mes réponses.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) regroupe entre 4 et 8 pièces selon votre bien : DPE, amiante (permis de construire avant le 1^er juillet 1997), plomb/CREP (construction avant 1949), état des installations électriques et gaz (plus de 15 ans), ERP, termites en zone d'arrêté préfectoral et assainissement non collectif si votre maison n'est pas raccordée au réseau public.

La liste exacte dépend de l'année de construction, de la commune et des caractéristiques techniques de votre logement. Le notaire vérifie la complétude du DDT avant chaque signature : un document manquant bloque la vente.

La note de Fabien

En Ille-et-Vilaine (35) et dans le Morbihan (56), les spécificités locales (zones termites limitées, assainissement non collectif très répandu en zone rurale, risque mérule sur le littoral humide) influent sur votre DDT. Je vous établis la liste personnalisée pour votre bien à Guignen, Rennes, Redon, Bain-de-Bretagne ou Vannes.

Non, sauf exceptions précises. Le diagnostic termites n'est légalement obligatoire que dans les communes délimitées par un arrêté préfectoral (art. L.133-5/L.133-6 et L.271-4 CCH).

La note de Fabien · Zones d'arrêté préfectoral

• Ille-et-Vilaine (35) : seule la commune de Teillay est concernée (arrêté préfectoral du 27/05/2007, source : ille-et-vilaine.gouv.fr).
• Morbihan (56) : seuls deux périmètres sont visés : une partie de Lorient (arrêté du 3 juin 2003) et le secteur de Brillac à Sarzeau (arrêté du 11/12/2003, source : morbihan.gouv.fr).

À Guignen, Rennes, Redon, Bain-de-Bretagne et Vannes : pas d'obligation légale.

Sur le littoral humide breton, un état parasitaire / recherche de mérule volontaire protège efficacement le vendeur contre un recours ultérieur en garantie des vices cachés. Sa validité est de 6 mois (art. R.271-5 CCH). Aucun arrêté préfectoral mérule n'existe en Ille-et-Vilaine à ce jour.

L'audit énergétique réglementaire s'impose pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété : classé F ou G depuis le 1^er avril 2023, classé E depuis le 1^er janvier 2025 (art. L.126-28-1 CCH, décret n°2022-780 du 4 mai 2022). L'extension aux logements D est prévue au 1^er janvier 2034.

L'audit complète le DPE sans le remplacer. Il présente au moins deux scénarios de travaux chiffrés avec les aides mobilisables. Sa durée de validité est de 5 ans. Un bien avec audit est mieux valorisé : l'acheteur dispose d'un chiffrage immédiat et peut négocier avec des bases factuelles.

La note de Fabien

Pour les biens classés E, F ou G en Ille-et-Vilaine et dans le Morbihan, je propose un pack DPE + audit énergétique en une seule visite, remis dès la première présentation à l'acquéreur.

Oui, pour tout logement non raccordé au réseau public d'assainissement, le contrôle d'assainissement non collectif est obligatoire à la vente. Ce contrôle est réalisé par le SPANC de votre commune (pas par un diagnostiqueur privé), facturé entre 100 € et 200 € selon la collectivité, et valable moins de 3 ans à la date de signature.

En cas de non-conformité, l'acheteur dispose d'un an après la signature pour exécuter les travaux, un délai souvent négocié dans le prix de vente.

La note de Fabien

En zone rurale du 35 et du 56, l'assainissement individuel reste très répandu. J'aide le vendeur à coordonner l'ensemble du DDT, démarche SPANC comprise : prise de contact avec votre collectivité, calendrier, anticipation des délais.

Comptez environ 1 heure pour un appartement, entre 2 et 4 heures pour une maison ancienne nécessitant plusieurs diagnostics : le repérage amiante et le CREP plomb sont les plus chronophages. Un seul rendez-vous regroupe l'intégralité des diagnostics de votre DDT.

Un temps d'intervention anormalement court sur une maison ancienne avec plusieurs diagnostics est un signal d'alerte sur la qualité du DPE rendu. Je travaille seul, sans sous-traitance, avec le même soin sur l'ensemble du 35 et du 56.

Votre présence n'est pas légalement obligatoire, mais elle accélère l'intervention et améliore la fiabilité des rapports. Si vous ne pouvez pas être présent, mandatez quelqu'un capable d'ouvrir tous les espaces techniques.

Avant la visite, préparez :

• Accès libres au tableau électrique, compteur gaz, combles, cave, vides sanitaires
• Acte de propriété et plans du logement
• Factures de travaux et certificats de conformité gaz/électricité
• Éventuel DPE précédent

Un accès complet garantit un diagnostic complet, et des rapports que votre notaire ne pourra pas contester.

Prévoyez 2 à 5 jours ouvrés pour obtenir un rendez-vous, parfois davantage en haute saison (printemps/automne) ou en zone rurale où la densité de diagnostiqueurs reste faible en Bretagne. Vos rapports signés vous parviennent par e-mail sous 24 heures après la visite.

La note de Fabien

Pour un calendrier de vente serré (compromis imminent, notaire pressé), contactez-moi directement. J'adapte les délais autant que possible pour les clients du 35 et du 56. La proximité géographique fait la différence là où les plateformes nationales ont des délais de 10 à 15 jours.

Les diagnostics sont à la charge du vendeur en cas de vente, et du bailleur en cas de location. Ils sont établis au nom du propriétaire et ne peuvent pas être refacturés à l'acheteur ou au locataire.

Deux avantages fiscaux à connaître : pour un bailleur au régime réel, ces frais sont déductibles des revenus fonciers ; pour un vendeur, ils entrent dans le prix de revient du bien et réduisent la plus-value imposable. Je vous fournis une facture détaillée exploitable directement par votre comptable ou notaire.

Un pack vente complet se situe généralement entre 300 € et 600 € selon la surface, l'ancienneté du bien et le nombre de diagnostics requis. Un DPE seul coûte environ 120 € à 250 €. Les tarifs ne sont pas réglementés : chaque professionnel fixe librement ses prix.

En Bretagne, la densité plus faible de diagnostiqueurs dans le 35 et le 56 ruraux pousse structurellement les tarifs à la hausse. Méfiez-vous des prix anormalement bas : un DPE bâclé engage votre responsabilité de vendeur sur la durée.

La note de Fabien

Devis personnalisé sous 1 h. En une seule visite, je regroupe l'ensemble de vos diagnostics pour un rapport qualité/prix optimal.

Avant de commander quoi que ce soit, vérifiez les dates de vos diagnostics existants : certains restent valides et vous évitent de payer deux fois.

La note de Fabien

Je vérifie quels diagnostics restent valides pour votre bien. Vous ne payez que le strict nécessaire.

Depuis le 1^er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel le 26 août 2025). Selon le ministère (economie.gouv.fr), cette modification entraîne la sortie d'environ 850 000 logements du statut de passoire énergétique, sans qu'aucun bien ne voie son étiquette baisser.

Au 1^er janvier 2027, ce coefficient passe à 1,7 (arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août 2026). Un logement chauffé à l'électricité peut encore gagner une lettre, sans travaux. Votre DPE reste valable jusqu'à sa date de fin : l'Ademe délivre une attestation de la nouvelle étiquette, à télécharger sur son Observatoire DPE-Audit.

Si votre DPE date d'avant fin 2025, vous pouvez le mettre à jour gratuitement et sans nouvelle visite sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe (economie.gouv.fr). Refaire le DPE de zéro reste pertinent si l'ancien est caduc ou si des travaux ont été réalisés entre-temps.

La note de Fabien

Votre logement à chauffage électrique est peut-être passé de G à F ou de F à E avec les réformes de 2026 et 2027, ce qui change vos obligations de vente et de location. Contactez-moi pour évaluer votre situation concrète en Ille-et-Vilaine ou dans le Morbihan.

Depuis le 1^er janvier 2025, la mise en location d'un logement classé G est interdite, sauf location saisonnière de type meublé touristique (source : economie.gouv.fr). Les logements classés F seront interdits à la location au 1^er janvier 2028, les E au 1^er janvier 2034. Un DPE valide est obligatoire pour signer tout nouveau bail.

La note de Fabien

Bonne nouvelle pour les bailleurs du 35 et du 56 : les réformes 2026 et 2027 du coefficient électricité peuvent faire passer certains logements classés G ou F vers une étiquette supérieure, sans travaux. Je calcule votre nouvelle étiquette estimée sur simple demande, et je vous oriente vers un audit si des travaux restent nécessaires pour relouer en conformité.